遭遇“亲情营销” 老太房产被变卖 终审判决：房屋买卖合同无效

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　　退休后，胡老太在熟人的牵线下，将176万元积蓄投入一个“投资周期短、前景好、回报利息高”的项目，最后不仅本钱没有要回来，连自己唯一的住房还被抵押借款投入给了公司。最后，她才被告知房子早已被变卖抵了债。

　　为了拿回房产，胡老太的三个女儿不得不作为原告，把母亲和买房人一并告上法庭。该案历时约6年，在经历多轮审判后，今年6月初迎来了四川高院的终审判决：撤销一审、二审法院的民事判决，认定房屋买卖合同无效，杨伟(购房者)需在判决生效后的十五日内将案涉房屋过户登记到胡老太名下。

　　老太“投资”176万元，房屋竟被变卖

　　历经前前后后的多轮审判，今年86岁的胡老太要回了自己的房产，但她对陌生人、陌生电话已经怀有极高的警惕。近十年前，几个陌生人的“闯入”，让她先后将毕生积蓄“投资”，连唯一的房产也被变卖。

　　胡老太之前是兰州一家科研单位的副研究员，退休后和丈夫在成都买下一套160平方米的住房养老。老伴去世后，房子就登记在胡老太名下。2014年，经熟人层层牵线，胡老太结识了吉林市晨轩商贸有限责任公司成都水碾河办事处的工作人员刘家利、白桂红、张静等人。胡老太之前在接受记者采访时说：“他们对我非常关心，知道我身上有些病痛，拿来按摩的机器，也常给我买营养品。还到家里来陪我，连老鼠都帮我除。”胡老太觉得他们“比自己孩子还要亲”。

　　之后，上述几人向胡老太介绍了公司“投资周期短、前景好，回报利息高”的食品投资项目。不到一年，胡老太陆续向该公司投资数十次，总金额达176万元。

　　“高回报”没等来，2014年12月，胡老太被张静等几人告知公司陷入了困境，急需钱周转，希望她能用自己的房屋抵押，帮助公司贷款100万。不然公司倒闭，她投的钱也拿不回来。同年12月10日，胡老太签下一份《担保书》，载明她将160平方米的住房用作抵押，向私人贷款100万元。《担保书》载明，两个月后清账，解除胡老太的抵押手续，还其房产证，此事作为结清。在签《担保书》的第二天，张静等人还特意带胡老太去做了司法鉴定，证明胡老太具有完全民事行为能力。

　　100万元贷款中，胡老太借90万元，张静借10万元，分别用她们的房子作为抵押。两天后，胡老太才见到借款人张万容，双方签订《借款协议》后，同步形成了《抵押合同》。当天，张万容就将100万元全部转入张静的银行账户，胡老太并未得到半分。

　　之后两个月并未清账。由于未能按时还款，2015年4月8日，胡老太又与第三人廖华签了一份《委托书》，授权廖华代为出售、过户等全权处置她房屋的权限。在张静的带领下，胡老太又将该《委托书》进行了公证。

　　而让胡老太蒙在鼓里的是，5个月后，廖华就代表胡老太与张万容的儿子杨伟签订房屋买卖合同，将胡老太的房子卖给了杨伟，成交价格为65万，远低于实际市场价值。当时记者查询二手房中介平台发现，同一小区约160平方米的跃层房当时的市场价约为160万元。根据杨伟2015年买房时缴纳契税单据显示，该房屋报税价格也达到了近120万。

　　2017年5月，张静和张万容一起找上门来要求胡老太腾退房屋，胡老太才知道自己的房子早在2015年就已被卖掉。

　　多轮审判，终审判决房屋买卖合同无效

　　为了拿回房子，2017年7月，胡老太的三个女儿作为原告将母亲和杨伟告上法庭，理由是房子是夫妻共同财产，其父亲去世后应由胡老太和三个女儿继承，作为遗产处理，胡老太不能独自处置房子。而杨伟和张万容在法庭上则表示，因为胡老太没有按时还钱，房屋是作为欠款本息抵偿给杨伟的。

　　成都市武侯法院一审认为，房子是夫妻共同财产，胡老太无权一个人处分。此外，廖华虽有《委托书》，但她代表胡老太卖房抵债未经胡老太追认，属于超越代理权限的无效行为。同时，杨伟也非善意购房人，其购房价明显低于市场价格，且未支付任何购房款，其并非合法债权人，不能以此换取房屋。因此，一审法院最终确认房屋买卖合同无效。

　　一审判决后，杨伟不服上诉，二审法院发回重审。为了有更大的胜诉把握，胡老太的3个女儿撤诉，之后由胡老太另行起诉，请求法院确认房屋买卖合同无效。然而一审法院驳回了其“请求确认房屋买卖合同无效”的诉讼请求，胡老太又上诉至二审，二审驳回其上诉，依旧维持原判。

　　最终，胡老太不得不向四川高院申请了再审，高院提审了该案。四川高院审理认为，胡老太与张万容签订借款协议、抵押合同等，属于典型担保范围的抵押登记，并没有将房屋所有权转移给张万容，作为债务履行担保的意思。虽然胡老太曾向廖华出具《委托书》，但并未授权廖华将房产向杨伟转移过户。从房屋的过户过程看，是张万容、廖华、杨伟等人避开胡老太私下完成的，胡老太直至2017年5月前，并不知晓房屋已被过户。

　　因此，法院认定，胡老太从一开始就不存在将房屋让与杨伟，作为与张万容借款提供担保，房屋的过户登记是廖华、杨伟、张万容恶意串通后的所为，并非让与担保，且杨伟也并非善意的第三人。因此四川高院认为，一审、二审法院认定的法律性质不正确，予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，四川高院最终撤销了一、二审法院的民事判决，认定房屋买卖合同无效，杨伟需在判决生效后的十五日内将案涉房屋过户登记到胡老太名下。据悉，本判决为终审判决。

　　涉案公司“存续”，法人代表被多次列入失信人员名单

　　记者从天眼查查询到，上述吉林市晨轩商贸公司曾因民间借贷纠纷、合同纠纷、借款合同纠纷、服务合同纠纷等被他人或公司多次起诉，其中91.3%的案件都是作为被告。该公司是最高人民法院所公示的失信公司，公司法人代表冯辉被多次列入失信人员名单，目前公司仍处于“存续”状态。

　　终审宣判后，胡老太的代理律师张柄尧在接受采访时表示，本案的特殊之处在于，不法分子通过“亲情营销”的方式骗光胡老太近200万现金后，又将目光盯上胡老太的唯一住房。

　　四川高院在民事裁定书中提到，该案所涉及的部分民间借贷行为本身涉嫌犯罪。张柄尧表示，根据相关法律规定，对于涉嫌犯罪的情况，除驳回起诉外，人民法院还应将犯罪线索移交侦查机关。他表示，此前胡老太家人曾向警方报警，警方也展开了侦查，有部分相关人员已经得到法律惩罚。

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　　记者查询到，类似的“养老骗局”不在少数。去年以来，全国就开展了打击整治养老诈骗专项行动。上海市人民检察院曾发出“以房养老”类骗局提醒。

　　据中国经济网报道，“以房养老”的诈骗手段主要有三个特点：

　　1 假借国家“以房养老”政策名义虚构保险理财项目，骗取老年人信赖。

　　2 设置复杂合同架构，如借款合同、抵押合同、委托合同等，让老年人难以识别其中套路。

　　3 诱骗老年人办理房屋处分委托书等，在老人不知情的情况下，安排人员代办房屋出售或抵押登记。

　　对此，老年人一定要提高警惕，不要轻信高额回报等言论，投资理财应多与家人、子女协商，还要重视签字的效力。特别是投资公司要求老年人用一套房屋作抵押借款投资，却不办理符合法律规定的抵押登记，而是要求办理委托代理售房的公证，就一定要提高警惕。

　　成都商报-红星新闻记者 章玲