它因“零首付”成为网红城市，但在这里赚钱的
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◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 宇庭
前段时间海外掘金小分队去了趟菲律宾首都马尼拉，特地去考察了当地的住宅市场，也请教了当地的朋友，开发商、中介等等，争取给大家呈现出一个贴近现场的马尼拉楼市观察。
这是一个同时拥有中国一线和五线城市的特点地方。国际化程度和文娱生活丰富度远超过中国一线，更西方化。由于此前被西班牙和美国殖民的历史，马尼拉被称为“亚洲的纽约”。
马尼拉的CBD，外观看起来像杭州和深圳南山科技园，俨然有一线的模样。市内交通设施不够完善，仅通了三条轻轨，加上物价水平较低，又挺像国内三线城市。
另一方面，马尼拉贫富差距严重，贫民窟的居住环境，和这里普通工人的工资，还不如中国四五线城市。
先说结论：
（1）与东南亚几个比较火的城市相比，马尼拉房价不算高，涨幅不错。
（2）市中心住房明显不足，租金相当可观，租金回报率在周边国家靠前。
（3）付款方式独特，付款周期长，压力小；“零首付”背后故事多。
（4）中介市场不成体系，运营模式与国内很不一样。
（5）超过5万美元的房产可以申请永居签证。
（6）风险点：烂尾风险、政治风险、汇率风险。
01
马尼拉的房价处于什么周期？
马尼拉房价从17年下半年开始突然加速。这里的马尼拉，指的是 “大马尼拉”的首都圈概念。当地人把这一大片首都圈统称为“马尼拉”。
马尼拉城市发展集中度很高，投资思路很清晰，跟着人流和高楼跑，成功概率更大。投资这些区域更安全，价值更高。
（大马尼拉由17个市组成，发展比较好的区域在图中画圈的5个地方）
马尼拉目前发展比较好，人流密集的区域有5个，按上图的地理位置依次是：
① City of Maynila，马尼拉市，以前的老市中心，美国大使馆、国际会议中心、大学和名胜古迹的集中地。住房需求以本地人和大学生居多，因为马尼拉的大学不提供学生宿舍。
②Pasay帕赛市，游乐园、赌场、Mall of Asia所在地。周末酒店经常爆满，我们住的酒店快被韩国旅游团包场了。住房需求以赌场员工和BPO员工宿舍为主。
③ Makati马卡蒂市
④ BGC
⑤ Ortigas
这三个区域是马尼拉的银行总部、保险、BPO、IT交付中心所在地。Makati和BGC的租金和房价，也是最高的。住房需求主要是上面这些企业的员工，外国人偏多，其次是本地中产和富豪。
说回马尼拉房价，过去四年来，马尼拉公寓价格一路上涨，涨幅最高的是去年第四季度和今年的第二季度，分别同比上涨14.2%和9.1%。
（2019年Q1大马尼拉房价指数为100）
拉长周期，看马尼拉市中心的房价，还要看风向标——CBD马卡蒂（Makati）的房价走势。
现在的马尼拉市中心，房价正处于稳步上涨的阶段。在过去二十多年里，马尼拉经历了两次房价下跌，一次是98之后，一次是08年后，不过恢复速度非常快。
08年的全球经济危机中，马尼拉市中心的房地产市场有降温的趋势，但房价下跌仅持续了不到两年时间，最大年跌幅仅为6%。如果把它看做一只股票的涨跌幅，它完全称得上大牛股了。
（菲律宾央行：马尼拉CBD区马卡蒂市的房价涨幅）
（马卡蒂三居室公寓平均房价，单位：比索/平米，数据
目前马尼拉的新房价格比二手房略高，这个与其他国家的规律一样（除了中国，原因你懂的）。放出我们在各个区域调研的新盘价格区间：
（具体以开发商价格为准）
相比东南亚其他城市，马尼拉房价优势还是很明显的，与这些年大热的曼谷和胡志明相比，马尼拉的房价还有很大上涨空间。
02
马尼拉的楼市里都有谁？
一个开放的房地产市场的参与者，大体包括开发商、中介、本地买家、外国买家、租客。
（1）开发商
马尼拉的开发商，以本地开发商为主，比较著名的有Ayala，SM，DMCI，Megaworld，Federland，Rockwell Land，Ortigas & Co.，不过有些开发商的项目质量和设计感，真的惨不忍睹。比如SM，很喜欢做密度高的小户型，类似这样的↓↓↓
目前还没有在核心地段遇到中国内地和欧美开发商（欢迎读者补充），但有本地开发商和日本开发商合作的楼盘，价格比同地段单价高了快一万人民币。
开发商的多元化与金边不一样，我们在金边考察时遇到过法国、美国、日本的开发商，还有新加坡、中国台湾，越南的开发商。这也说明，国际资本还没有迅速地进驻到马尼拉的房地产市场中。
（2）中介或者代理商
很奇怪的是，走在市中心很难看到中文广告牌，住宅楼较多的地方，也很难找到房产中介，更不用说华人开的中介。兜兜转转联系到了一个做房地产信息平台的网站，华人创办，但针对的客户是长住菲律宾的华人，没考虑过中国内地客户。
这里的中介，或者说代理商，很多是个人行为，点对点的服务。我们在某个售楼部里遇到的销售，他手上还代理着其他区域好几个楼盘。
即使是在当地找菲佣，也需要用这种模式，要么是熟人介绍，要么是上网找中介的联系方式。
这一点有好有坏吧，好处是说明当地的工作模式还是以本地人为主，专门做中国人生意的趋势还没有形成。在资源集中度很高的菲律宾，一个中介或者代理靠不靠谱，很快就会在业内传开。不过，坏处是外地人刚到是两眼一抹黑呀，连个像样的资源聚合平台都没有。
（3）谁在买？
菲律宾政府有规定，一个楼盘外国人拥有的比例不能超过40%。
本地人中，有当地华人（华人相对来说比较有钱），菲律宾中产和富豪。2019年菲律宾人均GDP接近3000美元，马尼拉的人均GDP 也超过9000美元了，和陕西省的人均GDP差不多。当地的中产已经有了一部分购买力。
外国买家中，现在正在卖的楼盘里，以当地销售的说法，中国人居多，其次是日本人和韩国人。一部分是为赌场员工购买的宿舍，一部分是投资。即便如此，售楼部里找不到任何中文宣传和销售服务，比起国内中介和销售，他们实在是太不敬业啦。
前几年菲律宾零首付盛行，有部分炒楼花的人借着机会大批量扫楼，也在一定程度上推了一把房价，部分楼盘有虚高的可能。不过今年的情况是，零首付楼盘极少，扫楼的情况也少了很多。
目前马尼拉住宅市场的供需求状态还是比较健康的，每年的住宅售出套数稳定在4万套以上，过去四年平均供应量在每年3.5万套左右，仍然保持供不应求的状态。
（高力国际：今年第三季度马尼拉住宅市场供需情况，深色为开工量，浅色为出售量）
（4）租客是谁？
投资者最关心的还是买房之后如何出租的问题。马尼拉各个区域的功能划分也很明显了，老城区（City of Maynila）以本地人和学生居多，因为当地大学不提供学生宿舍，外地学生只能租房住了。这一类需求比较稳定，在菲律宾四大名校之一的德拉萨大学附近，一个二三十平的小公寓，一个月租金接近五千人民币，大学生一般会选择和同学合租。
Pasay市（帕赛市）聚集了当地最大的几个赌场，还有很多BPO（外包中心）的办公大楼，赌场员工和外包中心的员工是主要的租客群体。因为需求大，人口密度高，这个区的公寓以小户型为主，套内面积35平都可以做到两室一厅一厨一卫。一套两居室公寓，每个月租金在60000-65000比索（约8000人民币）。
剩下的区域就是马尼拉的CBD了，马卡蒂和BGC的租金、房价算是马尼拉最高的区域，Ortigas Center（位于Taguig City）是近年新建的CBD，租金和房价也有追赶老CBD的势头。租客以外国人居多，楼盘定位偏中高端。我们在Makati靠近Ayala博物馆的地段问了一个公寓，居然只有三房和四房的，两三百平的大户型，每个月租金折合人民币两万多，最关键的是，现在是满租！
（仲量联行第三季度租金，和我们在公寓前台问到的差不大）
低房价和高租金，所以这里的租金回报率，轻轻松松都可以达到7%，有些可以做到更高。当然起码要是人流量高的市中心， 所以location，location，location是关键。
高力国际曾经对比了亚洲主要城市的高端公寓的租金回报率，马尼拉仅次于雅加达和胡志明。不过因为高端公寓一般以大户型为主，房屋总价也高，租金回报率是要比中小户型低。小户型回报率更高，这一点在房地产市场也是普遍的规律。
（马尼拉高端公寓租金回报率也能接近6%）
马尼拉的租金支付方式也是非常的奇葩呀，押二付十二，或者押二付六是惯例，到期不交房租就有被房东扔行李的可能性，想赖着不走，那就等着警察来帮忙搬家吧。不像北上广深的押二付一，或者押二付三的方式。
03
要买房，先读说明书
a. 土地限制：外国个人不能买土地，不能买别墅，只能买公寓。
b. 份额限制：一个楼盘里卖给外国人的比例不能超过40%。
c. 产权时间：永久产权。
d. 按套内面积计价，无公摊，精装修。
e. 付款方式：少量首付+分期付款/贷款，或者0首付+交房付尾款/贷款。
零首付前几年很火，现在很难找到这样的项目了，而且尾款压力太大。定金一时爽，尾款火葬场啊。现在主要是分期付款，首付比例看开发商，分期付款要问清楚包不包含利息，每个月利率是多少，分多少期付款。开发商在时间上让的利，买家得用利息还回去呀。
有些在明年或者后年就要交房的项目，首付款可能会高一些，虽然前期资金压力略大，但这种方式也挤压掉了一部分想利用低首付炒楼花的投机群体，对于老实收租金等增值的人群来说更安全。
f. 税费：买房时包含交易税费，转让楼花时需缴纳更名费，房产出售时，还需缴纳6%资本利得税。
g. SRRV永久居留签证：如果在菲律宾购买超过5万美元房产，可以申请办理SRRV签证（相当于菲律宾的绿卡，与购买房产无捆绑关系），但必须一直持有，否则签证取消。如果未来房产要出售，也需要同时购买另一套5万美元以上的房产，才能继续持有签证。
04
马尼拉的经济靠什么？
菲律宾新总统的上台，加大了反腐和打击毒品、暴力的力度。在他的带领下，菲律宾的GDP增速出现十年来最高峰，去年菲律宾的GDP增速为6.7%，在东南亚国家中仅次于越南。
（新总统杜特尔特上台后，菲律宾经济出现十年来的高峰期）
相比其他东南亚国家，菲律宾有自己独特的产业优势。它的服务业里除了东南亚都有的旅游业，还有BPO（服务外包）和博彩业。它是唯以一个既享受了制造业转移的红利，又有现代服务业转移红利的东南亚国家。
BPO被称为菲律宾服务业“皇冠上的明珠”，2019年，菲律宾国内上千家BPO公司产值达250亿美元，吸引就业人数超过130万人。预计到2022年，BPO行业收益将达到400-550亿美元。
马尼拉的CBD里，到处都是外包中心的员工。北美和欧洲将许多流程化的低端服务业，外包给劳动力成本更低的新兴市场国家，例如呼叫中心，较基础的IT服务和数据处理等产业。印度和菲律宾就是主要的承接地。
博彩业也是菲律宾服务业中的大头。从70年代开始，菲律宾博彩业合法化，需持牌照营业。90年代的是这个行业发展的高峰期。杜特尔特上台后，大力发展经济，博彩业又迎来快速发展的窗口期。据南华早报报道，2019年，菲律宾博彩业收入为29.2亿美元，相比2019年增加了14%。
亚洲博彩业比较发达的城市有澳门、大阪、马尼拉和金边，而我们在当地也听到消息称，东南亚部分城市的博彩业都在往马尼拉转移。
菲律宾经济还有另一个特别的地方，就是大量的海外劳工汇款。菲律宾是全球主要的劳务输出国，最出名的就是菲佣和护士。目前菲律宾有一千多万人在海外工作，仅2019年海外劳工汇款就达到了269亿美元，占当年GDP的比重为7.3%。
东南亚国家有一个普遍的优势——人口。但菲律宾的劳动力基数更大。
2019年菲律宾人口刚超过1亿人，是亚洲为数不多的几个人口过亿的国家。15岁以上人口有6715万人。大马尼拉地区的人口接近两千万人。
菲律宾的生育率非常惊人。作为东南亚最大的天主教国家，菲律宾有超过80%的人口为天主教徒。不允许堕胎，也不鼓励避孕，所以一个家庭有四五个小孩是很常见的。在马尼拉遇到一个31岁的司机，现在已经有6个孩子了。
房价低、租金高，住宅市场供不应求，经济增长快，有区别于周边国家的产业优势，同时又拥有庞大的年轻人群体，马尼拉未来的房价前景可期。
但风险也有。已经涨了一波的马尼拉，闭眼买房容易掉坑。
海外投资特有的风险是政治风险和汇率风险。前者暂时不用担心，11月份两国领导人会面时的表态很明确了，这一任的领导人也是“亲中派”。
汇率上，过去五年菲律宾比索兑人民币的汇率变化不大，目前处于上涨阶段。
其次是前几年炒楼花的不一定能顺利找到接盘的，14年和15年的0首付政策吸引了一批低成本买楼的投机群体，都等着交房前卖楼花呢。
另一类风险是遇到烂尾楼，马尼拉建楼工期普遍在五年左右。很多开发商是刚圈了地画了几张PPT就开始预售，不确定性太高。规避方法是，要么选财力雄厚的大开发商，要么选快交房的项目。
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